En la actualidad resulta bastante habitual que aquellas personas que tienen en propiedad más de una vivienda opten por ponerla en alquiler para obtener rentabilidad. No es de extrañar: se trata de una de las mejores formas de rentabilizar la inversión de la compra, hacer frente a los gastos mensuales de nuestra primera vivienda —suministros como agua, luz, gas o internet— e incluso de ir generando un colchón de ahorros de cara al futuro. También es un recurso eficaz que puede servir para amortizar una hipoteca en menos tiempo.
A ello se suma un aspecto práctico: mantener la vivienda habitada. Una casa vacía durante meses puede deteriorarse más rápido, resulta más costosa de mantener limpia y, además, queda más expuesta a robos, allanamientos o incluso a la usurpación, que se produce cuando alguien ocupa ilegalmente un inmueble en el que no vive nadie ni siquiera de manera temporal. Por todo ello, lo más recomendable es alquilar aquellas viviendas que no estén en uso.
Ahora bien, cuando un propietario toma la decisión de arrendar, suele aparecer una pregunta de manera bastante habitual: “¿qué contrato de alquiler es el más adecuado según mi caso?” Para despejar dudas, a continuación, repasamos los principales tipos de contrato de arrendamiento, todos ellos regulados —de un modo u otro— por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil, y que definen derechos y obligaciones tanto para el arrendador como para el inquilino.
Contrato de alquiler de larga duración
Se trata del contrato más habitual, pensado para que el inmueble se destine a vivienda habitual del inquilino. La duración mínima que marca la LAU es de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete años si es una persona jurídica.
Además, este contrato contempla la posibilidad de prórrogas automáticas de un año, hasta un máximo de tres, siempre que ninguna de las partes exprese su voluntad de resolverlo. A partir de ahí, y mientras propietario e inquilino no decidan lo contrario, la renovación se irá produciendo año tras año. Lo recomendable, no obstante, es mantener una comunicación fluida para evitar sorpresas o malentendidos.
En cuanto a la fianza, la LAU establece que debe entregarse el equivalente a un mes de renta, aunque el contrato puede prever garantías adicionales —uno o dos meses extra—, dependiendo de lo establecido y firmado por ambas partes en el contrato de arrendamiento.
Contrato de alquiler de temporada
Este contrato se utiliza en aquellos casos en los que la vivienda no va a constituir residencia habitual, sino que se destina a cubrir una necesidad temporal: estudios universitarios, desplazamientos por motivos de trabajo, prácticas profesionales o estancias breves por circunstancias personales.
A diferencia del contrato de larga duración, el de temporada no se regula por la LAU, sino por el Código Civil, aunque es posible aplicar algunas disposiciones de la LAU de manera complementaria.
La duración suele ser inferior a un año. Si el inquilino desea prolongar su estancia, debe firmarse un nuevo contrato o un anexo, dejando claro que no se trata de un arrendamiento de vivienda habitual. De lo contrario, podría entenderse que estamos ante un contrato de larga duración encubierto y el inquilino podría reclamar.
Contrato de alquiler por habitaciones
Muy extendido en entornos universitarios o en ciudades con alta movilidad laboral, este contrato permite arrendar de manera independiente una o varias habitaciones dentro de una misma vivienda. El inquilino comparte las zonas comunes —cocina, baño, comedor y salón— con otros arrendatarios o incluso con el propio propietario.
La duración es flexible y puede pactarse por meses, por cursos académicos, por temporadas concretas o incluso por años completos. Al no estar regulado por la LAU, sino por el Código Civil, son las partes quienes determinan libremente los plazos y las condiciones.
Es importante que el contrato quede por escrito, recogiendo la duración, la renta y las normas de uso de los espacios comunes. Si al término del contrato ambas partes están conformes, puede renovarse automáticamente en los mismos términos o adaptarse según las nuevas necesidades que vayan surgiendo.
Contrato de alquiler turístico o vacacional
Este tipo de arrendamiento está destinado exclusivamente a fines turísticos. Por lo general, son contratos de corta duración, muchas veces inferiores a un mes e incluso de unos días. No se rigen por la LAU, sino por las normativas específicas de cada Comunidad Autónoma, que suelen ser bastante estrictas en lo relativo a las licencias, los registros y las condiciones de habitabilidad en este ámbito.
En cualquier caso, el contrato debe formalizarse por escrito y establecer de forma clara las obligaciones de ambas partes, así como aspectos prácticos como la entrega y devolución de llaves, un inventario del mobiliario o las normas de uso. En este mercado, la transparencia es fundamental para evitar conflictos entre propietario y los inquilinos.
Contrato de alquiler con opción a compra
Se trata de una modalidad híbrida, que resulta muy interesante en contextos de incertidumbre económica. Básicamente, permite al inquilino residir en la vivienda en régimen de alquiler, con la posibilidad de adquirirla en el futuro. El contrato debe especificar de manera detallada el plazo durante el cual el inquilino puede ejercer la opción de compra, el precio pactado y las condiciones de pago. Normalmente, parte de las rentas abonadas durante el alquiler se descuentan del precio final de compraventa.
A pesar de que no se trata del tipo de contrato más habitual, sí resulta bastante atractivo tanto para aquellos propietarios que desean vender su vivienda a medio plazo como para aquellos inquilinos que quieren probar a vivir en la vivienda antes de comprometerse definitivamente. Después de todo, no hay que olvidar que muchas personas se arrepienten de haber adquirido un inmueble por alguna cuestión que no habían tenido en cuenta en un principio.
¿Cómo garantizar el cobro del alquiler?
Hasta aquí hemos repasado las modalidades más comunes de contrato de alquiler. Sin embargo, existe una preocupación que todos los arrendadores comparten: la seguridad en el cobro de las rentas. Firmar un contrato ajustado a la normativa es esencial, pero la experiencia demuestra que no siempre es suficiente para evitar impagos, retrasos o conflictos jurídicos interminables.
En este sentido, podemos decir que contar con servicios especializados que aporten respaldo legal y garantías de cobro es una decisión inteligente. Empresas como S.E.A.G. ofrecen, precisamente, esa tranquilidad a los propietarios, poniendo a su disposición un sistema de protección integral que combina la gestión del alquiler con un sólido respaldo jurídico. Gracias a ello, los arrendadores saben que sus rentas estarán aseguradas, independientemente del comportamiento y del inquilino del tipo de contrato, lo que les permite alquilar con confianza y sin sobresaltos.
En definitiva, podemos decir que alquilar una vivienda puede ser una excelente opción para sacar rentabilidad económica a una propiedad, siempre que elijamos el contrato más adecuado en función de la situación. Por ello, puedes elegir entre formalizar uno de arrendamiento de larga duración o apostar por el alquiler turístico, pasando por contratos de temporada, por habitaciones o con opción a compra, cada modalidad ofrece ventajas y particularidades que conviene tener en mente antes de firmar.
La clave está en comprender bien qué regula la LAU, qué queda bajo el ámbito del Código Civil y qué normativa autonómica resulta aplicable, además de definir con claridad las condiciones entre el propietario y el inquilino al formalizar el contrato. Con esa base y con el asesoramiento adecuado, el arrendamiento se puede convertir en una fuente estable y segura de ingresos.
