Métodos de valoración inmobiliaria

La valoración inmobiliaria es un proceso fundamental en el mercado de bienes raíces que determina el valor justo de una propiedad en un momento dado. Este proceso es crucial para diversos propósitos, como la compra-venta, la solicitud de préstamos hipotecarios, la planificación fiscal, entre otros. Existen varios métodos de valoración inmobiliaria, cada uno con sus técnicas y enfoques específicos para llegar a una estimación precisa del valor de mercado de una propiedad. A continuación, explicaremos algunos de los métodos más comunes utilizados en la valoración inmobiliaria:

Principales métodos de valoración inmobiliaria

Para que puedas hacerte a la idea, vamos a hablar de los principales métodos de valoración. Para realizar este apartado nos hemos puesto con los expertos en tasaciones judiciales de VIA PERICIAL a través de los cuales hemos obtenido la siguiente información. Lo que está claro es que en muchas ocasiones los informes periciales pueden ser de gran ayuda a la hora de realizar la valoración inmobiliaria.

1- Comparación de mercado

Es uno de los métodos más usados. El sistema es bastante sencillo, a la hora de realizar la valoración tiene en cuenta las propiedades similares en la zona para realizar la valoración de la propia vivienda.

Para que la valoración pueda ser lo más exacta posible, siempre se tienen en cuenta las propiedades que se van a comparar. Es decir, la vivienda a comparar tiene que ser lo más parecida a la que se quiere tasar. Luego se tienen en cuenta algunos ajustes de valores y finalmente se realiza una estimación de valor.

Para hacer la estimación del valor siempre se tiene en cuenta los comparables para hacer la estimación que se está buscando.

2- Método de coste

Es otro tipo de método que puede ser realmente interesante a la hora de realizar la valoración inmobiliaria. Para que te puedas hacer a la idea, este método apuesta por determinar el valor teniendo en cuenta el coste de reemplazo. Por supuesto, en este método ya se incluye la variable de la posible depreciación para que todos los datos puedan dar un resultado lo más cercano posible a la valoración real.

Para realizar el método en primer lugar se debe tener en cuenta el coste de reposición. En ese caso, se tiene en cuenta el precio que valdría volver a construir la vivienda en el mismo sitio.

Posteriormente se añade la variable de la depreciación. Se consideran factores como la obsolescencia funcional, obsolescencia económica y obsolescencia física para ajustar el coste de reposición al valor de mercado actual.

Finalmente se tiene en cuenta el valor final. El resultado se obtiene deduciendo la depreciación acumulada del coste de reposición.

3- Método de valor residual

Normalmente esta variedad de método se usa para determinar el valor de mercado del terreno tras la construcción de las posibles mejoras. Es una buena opción dentro de los proyectos de desarrollo inmobiliario.

Para realizar el método en primer lugar siempre se tiene en cuenta el valor del terreno. Como base se debe coger el valor del terreno en el momento de realizar la valoración.

Posteriormente se tienen en cuenta el valor de las posibles mejoras. Se debe tener en cuenta el valor de las mejoras propuestas para poder obtener un dato lo más fiable posible.

Finalmente se determina el valor en el mercado de la vivienda. Entre otras variables se deben tener en cuenta la depreciación y la vida útil de la misma. Eso hace que sea un método de valor residual muy interesante.

4- Método DCF

También conocido como método del flujo de caja descontado. Es un buen método a la hora de valorar las propiedades de inversión. Dentro de este método se pueden incluir desde alquileres hasta edificios.

Para poder obtener el resultado se comienza por obtener una estimación de ingresos. Esos ingresos siempre se estiman a futuro, es decir, son ingresos esperados.

Posteriormente se realiza una estimación de gastos y se tiene en cuenta la tasa de descuento. Es importante realizar una imposición de tasa de descuento adecuada si se quiere obtener un buen resultado.

Finalmente se debe tener en cuenta el valor de inversión. El valor de la propiedad se determina por el valor presente de los flujos de caja futuros descontados.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de realizar una valoración inmobiliaria?

A la hora de realizar una valoración inmobiliaria, siempre hay que obtener datos profesionales. Cuanto más profesional sea el método, mejor resultado de la valoración vamos a obtener. Por ese motivo, no hay que hacer cálculos un poco “a lo loco”, sino que hay que contratar servicios de profesionales para que los números sean los adecuados. Un estudio profundo hará que la valoración inmobiliaria sea realmente la esperada. A eso hay que añadir otros factores a tener en cuenta que los presentamos a continuación.

  • Tendencia de mercado: es importante tener en cuenta como está evolucionando el mercado inmobiliario. No solo a nivel local, también a nivel nacional para poder conocer la tendencia. La tendencia puede influir de manera directa en la valoración final.
  • Ubicación: dependiendo de la zona en la cual se encuentre la propiedad inmobiliaria, el impacto sobre el valor de la propiedad puede ser uno u otro. Por ejemplo, una zona que está de moda siempre tendrá un impacto más positivo que una zona de un barrio obrero.
  • Aspectos legales: en la valoración final es importante tener en cuenta otros aspectos legales. Dentro de los mismos podemos ver posibles restricciones, permisos o normativas. Todo eso puede afectar de manera directa al valor, por lo que hay que tenerlo todo muy en cuenta.
  • Condición física: en este caso también incluimos el factor del mantenimiento. Para que la valoración sea óptima no solo hay que tener en cuenta el estado de la edificación, sino que también hay que tener en cuenta si va a necesitar a medio y corto plazo algún tipo de mantenimiento. De esa respuesta el valor podrá variar de manera positiva o negativa.
  • Fin: es importante tener en cuenta el propósito de la valoración. Dependiendo del fin, la valoración podría variar porque se debería usar un tipo u otro de metodología. Por ejemplo, no es lo mismo buscar la valoración para ver los impuestos, que para realizar una transacción o financiamiento. Siempre hay que buscar el método más beneficioso, pero también realista.